téger le droit réel qui en résulte, une action réelle, une petitio, vindicatio servitutis, appelée surtout confessoria actio par opposition à l'action néga

toire.

Elle compète à celui à qui appartient la servitude contre quiconque, soit le propriétaire de la chose assujettie, soit un tiers, trouble injustement la servitude, soit en la niant entièrement ou partiellement, soit seulement en apportant à son exercice un empêchement par voie de fait.

Son but est de faire reconnaître la servitude, d'obtenir l'adversaire s'abstienne à l'avenir de tout trouble et répare le dommage causé le trouble an

que

térieur.

par

Au reste, le demandeur doit, d'après la nature de la servitude, considérée comme une restriction à la liberté ordinaire de la propriété, fournir, au besoin, du moins vis-à-vis du propriétaire de la chose assujettie, la preuve de la servitude qui compète à sa personne ou à son fonds.

Réciproquement, le propriétaire a, pour protéger la liberté de sa propriété contre les servitudes injustement prétendues par d'autres, la negatoria actio, tendante à faire reconnaître que sa propriété est libre.

Cette negatoria actio, quoique, pour des raisons faciles à comprendre, elle soit traitée, dans les textes du droit romain, conjointement avec la confessoria actio, n'est pas au fond une action touchant les servitudes, mais une pure action touchant la propriété. C'est à ce point de vue qu'elle a été exposée ci-dessus (S.102).

De servitutibus in rem actiones competunt nobis (ad exemplum earum, quæ ad usumfructum pertinent), tam confessoria, quam negatoria confessoria ei, qui servitutes sibi competere, contendit; negatoria domino, qui negat.

Hæc autem in rem actio confessoria nulli alii, quam domino fundi competit; servitutem enim nemo vindicare potest, quam is, qui dominium in fundo vicino habet, cui servitutem dicit deberi. ULPIANUS, fr. 2, pr., et § 1, D., vш, 5, Si servitus vindi

cetur.

Agi autem hac actione poterit non tantum cum eo, in cujus agro aqua oritur, vel per cujus fundum ducitur, verum etiam cum omnibus agi poterit, quicunque aquam ducere impediunt, exemplo cæterarum servitutum. Et generaliter quicunque aquam ducere impediat, hac actione cum eo experiri potero. ULPIANUS, fr. 10, S1, D., eod.

Eque si agat quis, jus sibi esse, fundo forte, vel ædibus utendi fruendi, vel per fundum vicini eundi, agendi, vel ex fundo vicini aquam ducendi, in rem actio est. Ejusdem generis est actio de jure prædiorum urbanorum; veluti si quis agat, jus sibi esse, altius ædes suas tollendi, prospiciendive, vel projiciendi aliquid, vel immittendi tignum in vicini ædes. Contra quoque de usufructu et de servitutibus prædiorum rusticorum, item prædiorum urbanorum, invicem quoque proditæ sunt actiones; ut, si quis intendat, jus non esse adversario utendi fruendi, eundi, agendi, aquamve ducendi, item altius tollendi, prospiciendive, vel projiciendi, immittendive: istæ quoque actiones in rem sunt, sed negativæ. Quod genus actionum in controversiis rerum corporalium proditum non est. Nam in his agit, qui non possidet; ei vero, qui possidet, non est actio prodita, per quam neget, rem actoris esse. S2, I., Iv, 6, De action.

II.

De l'emphyteusis et de la superficies.

§ 140.

Transition.

Dig., lib. vi, tit. 3, Si ager vectigalis, id est, emphyteuticarius petatur, Dig., lib. XLIII, tit. 8, De superficiebus.

Cod., lib. rv, tit. 66, De jure emphyteutico.

Nous trouvons dans le nouveau droit romain, sous le nom d'emphyteusis et de superficies, deux jura in

re aliena, qui ont beaucoup de ressemblance entre eux, notamment en ce que tous deux sont issus de rapports obligatoires semblables, mais qui cependant different l'un de l'autre, tant sous le rapport historique que sous d'autres rapports, et par conséquent doivent être traités séparément.

$ 111.

L'emphyteusis en particulier.

L'emphythéose, emphyteusis, tire son origine du droit civil; elle provient d'une fusion opérée, par des constitutions impériales, entre deux institutions plus anciennes jusque-là séparées, savoir, le jus in agro vectigali, fondé sur une concession d'immeubles à bail héréditaire consentie par des municipes ou par certaines corporations religieuses ou colléges, et le jus in agro patrimoniali sive emphyteuticario, fondé sur une concession impériale toute semblable d'immeubles appartenant au fisc ou à l'empereur. La différence originaire entre ces deux institutions, différence qui résultait de la diversité des auteurs de qui émanait la concession et en partie aussi de la diversité des conditions auxquelles elle était faite, disparut peu à peu, et à la fin ce ne furent plus seulement l'empereur, les villes et certaines corporations, mais même les simples particuliers, qui purent donner ainsi des terres à bail héréditaire, ou, comme on le dit désormais généralement, à jus emphyteutieum, à emphyteusis.

La base de ce droit emphyteotique ainsi développé est le contrat de concession, dont les clauses règlent, pour chaque cas particulier, la portée de ce droit. L'emphyteose s'établit, en effet, par le transport que

le propriétaire fait à une autre personne, appelée l'emphyteote, emphyteuta, d'un immeuble destiné à produire des fruits, en lui conférant, par contrat, un droit réel très-étendu, sans abandonner la propriété. Ce contrat de concession se rapproche beaucoup, sous certains rapports, du contrat de vente, sous d'autres, du contrat de louage; mais il ne se confond complétement ni avec l'un ni avec l'autre, et forme, au moins depuis l'empereur Zénon, un contrat particulier qui a pris le nom spécial de contractus emphyteuticarius.

C'est précisément par cette double nature du contrat emphyteotique, participant à la fois de la vente et du louage, que s'explique l'essence propre de l'emphytéose, à laquelle il donne naissance. De là ce caractère d'un droit réel, pouvant même être concédé in perpetuum, inconciliable avec la nature d'un simple contrat de louage. De là les divers droits qui compètent à l'emphytéote, comme aussi les diverses restrictions auxquelles ce concessionnaire reste sou mis à l'égard du concédant, du dominus emphyteu seos, restrictions qui ne conviennent absolument ni à un contrat de vente, ni à un contrat de louage, mais indiquent un mélange particulier des principes des deux contrats.

En effet, l'emphytéote obtient non-seulement le droit à la détention et à la jouissance complète et exclusive de l'immeuble d'autrui, qui lui est concédé à emphytéose, mais encore la possession juridique de cet immeuble. De plus son droit est un droit réel, puisqu'on lui accorde pour le protéger des in rem actiones, savoir la rei vindicatio et toutes les autres actions du propriétaire, qui lui sont données utiliter à lui emphyteote. Enfin il transmet son droit par succession héréditaire et peut aussi l'aliéner à volonté

et le transporter à un autre, sans porter préjudice toutefois aux droits du dominus emphyteuseos. Réciproquement, il s'impose par le contrat certaines obligations relativement au fonds. Parmi ces obligations deux surtout sont caractéristiques : d'abord l'obligation de payer au dominus emphyteuseos une redevance annuelle fixe, canon, vectigal; et ensuite l'obligation de ne pas laisser détériorer et dépérir l'immeuble. La négligence à remplir ces deux devoirs principaux donne même au maître le droit de retirer la concession et de chasser, expellere, du fonds l'emphytéote, et cela de telle manière que le ci-devant emphytéote n'a pas même le droit d'exiger une indemnité pour les améliorations qu'il a opérées dans le fonds, emponemata.

Agri civitatum alii vectigales vocantur, alii non. Vectigales vocantur, qui in perpetuum locantur, id est hac lege, ut tamdiu pro illis vectigal pendatur, quamdiu neque ipsis, qui conduxerint, neque his, qui in locum eorum successerunt, auferri eos liceat. Non vectigales sunt, qui ita colendi dantur, ut privatim agros nostros colendos dare solemus.

Qui in perpetuum fundum fruendum conduxerunt a municipibus, quamvis non efficiantur domini, tamen placuit competere eis in rem actionem adversus quemvis possessorem, sed et adversus ipsos municipes. Ita tamen, si vectigal solvant.

Idem est, si ad tempus habuerint conductum, nec tempus conductionis finitum sit. PAUL., fr. 1-3, D., vi, 3, Si ager vectigal. Adeo autem aliquam familiaritatem inter se videntur habere emtio et venditio, item locatio et conductio, ut in quibusdam causis quæri soleat, utrum emtio et venditio contrahatur, an locatio et conductio: ut ecce de prædiis, quæ perpetuo quibusdam fruenda traduntur; id est, ut quamdiu pensio sive reditus pro his domino præstetur, neque ipsi conductori, neque heredi ejus, cuive conductor heresve ejus id prædium vendiderit, aut donaverit, aut dotis nomine dederit, aliove quocunque modo alienaverit, auferre liceat. Sed talis contractus, quia inter veteres dubitabatur, et a quibusdam locatio, a quibusdam venditio existimabatur, lex Zenoniana lata est, quæ emphyteuseos contrac