el derecho de subarrendar (1). En la locacion-conduccion que consiste en obras ó servicios, estan obligados recíprocamente los contrayentes á cumplir bien y lealmente aquello á que respectivamente se obligaron. En una y otra clase de contratos deben prestar toda clase de culpa, y en el de cosas aun la custodia, pero no el caso fortuito, á no ser que respecto á este otra cosa se pactase (2).

Secundum legem conductionis. - Bajo la palabra lex se entienden. aquí los pactos que se han agregado al contrato, que son ley de la convencion, pactos que se refieren á las circunstancias naturales ó accidentales de los contratos,

Ex bono et æquo præstare.-El arrendamiento, como contrato de buena fe, exige que los contrayentes respectivamente presten todo lo que la equidad aconseja.

5 Qui pro usu aut vestimentorum, aut argenti, aut jumenti, mercedem aut dedit, aut promisit, ab eô custodia talis desideratur, qualem diligentissimus paterfamilias

El que ha dado ó prometido una 5 merced por el uso de vestidos ó de alhajas de plata ó de una bestia de carga, debe emplear en su custodia los mismos cuidados que el mas di

suis rebus adhibet. Quam si præsti-ligente padre de familia emplea en terit, et aliquô casu rem amiserit, de restituendâ ea non tenebitur.

sus cosas. Mas si así lo hiciere, y perdiere la cosa por cualquier caso fortuito, no está obligado á restituirla.

ORIGENES.

Conforme con Cayo. (§. 7, ley 25, tit. II, lib. XIX del Dig.)

Comentario.

Qualem diligentissimus paterfamilias.-Los intérpretes antiguos, no encontrando conforme lo que aquí se dice con su teoría general de culpas, y suponiendo que segun ella debe prestarse en la locacion-conduccion la culpa que llaman leve en oposicion à la lata y á la que denominan levísima, dicen que en el texto se usó el superlativo diligentissimus en lugar del positivo diligens; mas encontrándose con la dificultad de que en otras diferentes leyes que dejo citadas al comentar el párrafo que antecede, se establece la misma doctrina que en este texto, con lo cual queda falseado su sistema, acuden á diferentes medios para dar á los lugares que se les oponen una interpretacion bien agena del espíritu del legislador. La verdad es que todos los textos romanos estan conformes en que el arren

(1) Ley 6, tit. LXV, lib. IV del Cód.

(2) §. 15, ley 5, tit. VI, lib. XIII: §. 2, ley 9: §. 7, ley 25, tit. II, lib. XIX del Dig. ; y leyes 1 y 28, tit. LXV, lib. IV del Cód.

TOMO II.

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datario debe prestar toda culpa, no solo la lata y la leve en concreto, sino tambien la leve en abstracto. 6 Mortuo conductore intra tempora conductionis, hæres ejus eodem jure in conductionem succedit.

Si el arrendatario muere durante 6 el tiempo del arrendamiento, su heredero le sucede en el dicho arrendamiento.

ORIGENES.

Conforme con una constitucion del Emperador Gordiano. (Ley 10, tit. LXV, lib. IV del 'Cód.)

Comentario.

Hæres ejus. Es regla general que el que contrae, contrae para sí y para su heredero, y por lo tanto ni la muerte del arrendador ni la del arrendatario en los arrendamientos de cosas, ó bien perpétuos ó bien hechos por tiempo determinado, ponen fin al contrato (1). Mas esto no es estensivo á aquel contrato de locacion-conduccion en que se ha elegido la industria especial de una persona, como sucede en el de servicios, porque con la muerte del que debia prestarlos se estingue la cosa objeto del contrato.

Para completar la doctrina de este titulo diré algo acerca del modo de terminar el contrato de locacion-conduccion. Cuando es de cosas

cesa:

1. Por haber trascurrido el tiempo prefijado. Si pasado este término continúa el arrendatario con ciencia y paciencia del dueño, se entiende que hay una novacion del contrato con las mismas condiciones que tenia el antiguo, y no habiendo convenio sobre la duracion ni una costumbre local que la fije, se considera en las fincas rústicas renovado por un año, y en las urbanas hasta que el inquilino se despida ó sea despedido (2).

2. Por cesacion del dueño en la propiedad que solo disfrutaba temporalmente. El arrendatario que tenia conocimiento de esta circunstancia no puede pedir el resarcimiento de daños y perjuicios (3).

3. Por la pérdida de la cosa dada en arrendamiento acaecida por caso fortuito; porque si ha sobrevenido por culpa de una de las partes, esta, en virtud de la accion nacida del mismo contrato, estará obligada á indemnizar á la otra.

4. Por sentencia dada ó en virtud de abusos cometidos por el arrendatario, ó por no pagar en dos años el arrendamiento (4).

(1) §. 8, ley 49: ley 32, tit. II, lib. XIX del Dig. ; y ley 10, tit. LXV, lib. IV del Cód.

(2) §. 11, ley 13; y ley 14, tit. II, lib. XIX del Dig.

(3) §. 1, ley 9; y §. 4, ley 25 del mismo titulo y libro.

(4) §. 4, ley 54 del mismo titulo y libro.

5.

Por sentencia pronunciada ó porque el dueño no cumpla las leyes y condiciones del contrato (1), ó porque pruebe que le es indispensable el uso de la cosa arrendada (2) en los términos que antes se ha espuesto.

6. Por separarse las partes por mútuo consentimiento de la obligacion; cosa no peculiar á este contrato, sino general á todos los consensuales, como se espondrá mas adelante.

7.o Por la venta de la cosa cuando el dueño no estipula con el comprador la continuacion del arrendamiento (3); lo cual no impide que en este caso el arrendatario pueda obtener la debida indemnizacion por la accion conducti del antiguo dueño que le causó semejante perjuicio.

La locacion-conduccion de una obra termina por la conclusion de esta y por la muerte del que la tomó á su cargo, porque, como queda dicho, su industria es la causa que hubo para elegirlo. La locacionconduccion de servicios concluye por la muerte del que debia prestarlos.

Comparacion de las doctrinas de este titulo con las del derecho

español.

El contrato de arrendamiento entre nosotros (4), si bien está fundado en los mismos principios del derecho romano, presenta algunas diferencias interesantes que debo esponer en este lugar.

Aunque el derecho español reconoce el principio de que el sucesor singular en la cosa arrendada, por ejemplo, el comprador no está obligado á pasar por el arrendamiento que hizo el vendedor, esceptúa dos casos: el primero se conforma con el derecho romano (5), á saber, cuando la venta se contrae con la condicion de que siga el arrendamiento; y el segundo, cuando se celebró el arrendamiento para toda la vida (6).

El que da en arrendamiento la cosa está obligado á manifestar los vicios ó defectos que tenga, y si no lo hace, incurre en diferente responsabilidad segun los casos. El que dió en alquiler toneles ó vasijas que por estar rotos ó mal acondicionados fueron causa de que se derramaran ó viciaran los liquidos á que estaban desti

(1) §. 7, ley 13; y §. inicial, ley 60, tit. II, lib. XIX del Dig.

(2) Ley 3, tit. LXV, lib. IV del Cód.

(3) Ley 9, tit. LXV, lib. IV del Cód.

(4) Titulo VIII, Part. V.

(5) Ley 9, tit. II, lib. XIX del Dig

(6) Ley 19, tit. VIII, Part. V.

nados, queda obligado á resarcir los daños y perjuicios que resultaren aun en el caso de que ignorase el vicio ó defecto de lo que habia dado en alquiler, porque, como dice la ley, todos deben saber si es bueno ó malo lo que dan en arrendamiento. Lo mismo se observa cuando uno diere á otro en arrendamiento montes ó prados para pastos, si la calidad de las yerbas fuese tal que matase ó empeorase á los ganados: pero si el dueño ignorase esta circunstancia no estará obligado á pagar los daños y menoscabos, aunque á su vez tampoco podrá exigir la renta del arrendamiento (1).

Al arrendatario no es lícito subarrendar ni traspasar en todo ni en parte la finca rústica sin aprobacion del dueño, pero si vender ó ceder con las condiciones que le parezca una parte de los pastos y frutos, á no estipularse otra cosa en el contrato (2). Tampoco pueden hacerse subarriendos de fincas rústicas en la capital de la monarquía sin consentimiento de sus dueños ó administradores (3).

En otro lugar queda espuesto que nuestras leyes respecto á la prestacion de culpas se atemperan á la antigua doctrina de los intérpretes, en virtud de la que cuando la utilidad es de ambos contrayentes debe prestarse la leve, segun la clasificacion que hacen de culpa lata, leve y levisima. Consiguiente á esta doctrina disponen que en el arrendamiento se preste la culpa leve (4), como que en él la utilidad es tanto del que da como del que recibe la cosa en arrendamiento.

1

En el caso de que se pierdan integramente los frutos por caso fortuito, no debe pagarse la renta de aquel año; mas si la pérdida consiste solamente en parte de ellos, queda al arrendatario la eleccion ó de pagar la renta ó de dar el sobrante de lo que recoja deducidos los gastos (5). Esto no tiene lugar cuando con la cantidad de frutos cogida en un año puede satisfacerse la renta y espensas de los dos, aunque ya se haya remitido la del uno, ni cuando se hubiere pactado que en todo caso se pagara integra la renta (6). La ley va mas adelante, estableciendo que si en un año los frutos escedieren del duplo de lo acostumbrado se duplique tambien la renta, á no ser que el aumento provenga de la industria del arrendatario. Estas últimas disposiciones, sin duda por las dificultades que ocasionarian en la práctica, estan del todo desusadas.

(4) Ley 14, tit. VIII, Part. V.

(2) Articulo 7 del decreto de las Cortes de 8 de junio de 1813, restablecido por Real decreto de 6 de setiembre de 1836.

(3) Regla 4, ley 8, tit. X, lib. X de la Nov. Rec.

(4) Ley 7, tit. VIII, Part. V.

(5) Ley 22 del mismo título y Partida.

(6) Ley 23 del mismo titulo y Partida.

El arrendamiento de predios rústicos hecho por tiempo determinado concluye al finalizar su término sin necesidad de mútuo desahucio, y sin que pueda el arrendatario alegar posesion contra la voluntad del dueño; pero si aquel permaneciere tres ó mas dias en la finca con aquiescencia de este despues de concluido el término del arrendamiento, se entenderá renovado el contrato por otro año y con las mismas condiciones (f). Los arrendamientos de predios rústicos que se hacen sin determinar el tiempo del desahucio subsisten á voluntad de las partes; pero cualquiera de ellas que quiera su finalizacion debe avisar á la otra un año antes, y el arrendatario no podrá alegar derecho alguno de posesion despues de desahuciado por el dueño (2). En los arrendamientos de predios urbanos, concluido el tiempo fijado en el contrato, concluye tambien el arrendamiento sin necesidad de mútuo desahucio. Mas si no se hubiese fijado tiempo ni pactado desahucio, ó cumplido el tiempo fijado, continuase de hecho el arrendamiento por consentimiento tácito de las partes, el dueño si quiere desahuciar al inquilino y el inquilino si quiere dejar la casa, deben darse el correspondiente aviso con la anticipacion que se hallase adoptada por el uso general del pueblo, y si no lo hubiese, con la de cuarenta dias (3).

En el arrendamiento de obra que se celebra con un arquitecto ú otro perito para la construccion de un edificio, se halla establecido que para que se repute bien hecha la obra debe subsistir sin falsear quince años despues de concluida, que si falsease no siendo por caso fortuito, ha de ser reedificada á costa del que la hizo ó de sus herederos, y que los que se encargan de hacerla no puedan alegar lesion ó engaño, puesto que por la pericia que tienen de su oficio es de suponer que no ignoran el valor de las obras que ajustan (4).

Réstame hablar de la enfitéusis, acerca de cuyo contrato establece espresamente nuestro derecho que no pueda constituirse sino por escritura (5). Previenen tambien las leyes españolas que si el enfiteuta deja pasar dos ó tres años consecutivos sin pagar el cánon, despues de trascurridos diez dias que se le conceden para reparar su falta, puede el dueño por su propia autoridad apoderarse de la cosa echando al enfitéuta (6); regla que la práctica no ha admitido en los casos en que haya oposicion por parte de este, à fin de evitar los funestos inconvenientes que se seguirian de dejar á los particulares admi

(1) Artículo 5 del decreto de las Cortes de 8 de junio de 1813.

(2) Articulo 6 del mismo decreto.

(3) Artículo 2 de la ley de 9 de abril de 1842.

(4) Ley 21, tit. XXXII, Part. III; y ley 46, tit. VIII, Part. V.

(5) Ley 3, tit. XIV, Part. I; y ley 28, tit. VIII, Part. V. (6) Ley 28, tit. VIII, Part. V.