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el derecho de subarrendar (1). En la locacion-eonduccion que consiste en obras ó servicios, están obligados recíprocamente los contrayentes á cumplir bien y lealmente aquello á que respectivamente se obligaron. En una y btra clase do contratos deben prestar toda clase de culpa , y en el de cosas aun la custodia, pero no el caso fortuito, á no ser que respecto á este otra cosa se pactase (2).

Secundüm legem conductionis.—'Bajo la palabra lex se entienden aquí los pactos que se lian agregado al contrato, que son ley de la convención, pactos que se refieren á las circunstancias naturales ó accidentales de los contratos.

Ex bono el wquó prcestare. — El arrendamiento, como contrato de buena fe, exige que los contrayentes respectivamente presten todo lo que la equidad aconseja.

'Qui pro
aut argenti, aut jumenti
dem aut dedit, aut promisit , ab
eó custodia talis desideratur , qua-
lem diligcntissimus paterfamilias
nuis rebus adhibet. Quarn si praesti-
terit, et aliqud casu rem amiserit,
de restituendá ea non tenebitur.

£1 que ha dado merced por el uso de vestidos ó de alhajas de plata ó de una bestia de carga, debe emplear eíi su custodia los mismos cuidados que el mas diligente padre de familia emplea en sus cosas. Mas si así lo hiciere, y perdiere la cosa por cualquier caso fortuito, no está obligado A restituirla.

Conforme con Cayo. (§. 7, ley 23, tit. II, lib. XIX del Dig.)
Comentarlo.

Qualcm diligcntissimus paterfamilias.—Los intérpretes antiguos, no encontrando conforme lo que aquí se dice con su teoría general de culpas, y suponiendo que según ella debe prestarse en la locación-conducción la culpa que llaman leve en oposición á la lata y á la que denominan levísima, dicen que en el texto se usó el superlativo diligcntissimus en lugar del positivo diligens; mas encontrándose con la dificultad de que en otras diferentes leyes que dejo citadas al comentar el párrafo que antecede, se establece la misma doctrina que en este texto, con lo cual queda falseado su sistema, acuden á diferentes medios para dar á los lugares que se les oponen una interpretación bien agena del espíritu del legislador. La verdad es que todos los textos romanos están conformes en que el arren

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datario debe prestar toda culpa, no solo la lata y la leve en concreto, sino también la leve en abstracto.

Mortuó conductore intra témpora i Si el arrendatario muere durante 6

eonductionis, fueres ejus eódem jure in conductionem succedit.

el tiempo del arrendamiento, su heredero le sucede en el dicho arrendamiento.

ORIGENES.

Conforme con nna constitución del Emperador Gordiano. (Lev 10, til. LXV. lib. IV del Cod.)

. Comentarlo.

Hieres ejus. Es regla general que el que contrae, contrae para sí y para su heredero , y por lo tanto ni la muerte del arrendador ni la del arrendatario en los arrendamientos de cosas, ó bien perpétuos ó bien hechos por tiempo determinado, ponen fin al contrato (i). Mas esto no es ostensivo á aquel contrato de locación-conducción en que se ha elegido la industria especial de una persona, como sucede en el de servicios, porque con la muerte del que debia prestarlos se estingue la cosa objeto del contrato.

Para completar la doctrina de este título diré algo acerca del modo de terminar el contrato de locación-conducción. Cuando es de cosas cesa:

1. ° Por haber trascurrido el tiempo prefijado. Si pasado este término continúa el arrendatario con ciencia y paciencia del dueño, se entiende que hay una novación del contrato con las mismas condiciones que tenia el antiguo, y no habiendo convenio sobre la duración ni una costumbre local que la fije, se considera en las fincas rústicas renovado por un año, y en las urbanas hasta que el inquilino se despida ó sea despedido (2).

2. ° Por cesación del dueño en la propiedad que solo disfrutaba temporalmente. El arrendatario que tenia conocimiento de esta circunstancia no puede pedir el resarcimiento de daños y perjuicios (3).

3. ° Por la pérdida de la cosa dada en arrendamiento acaecida por caso fortuito; porque si ha sobrevenido por culpa de una de las partes, esta, en virtud de la acción nacida del mismo contrato, estará obligada á indemnizar á la otra.

4. ° Por sentencia dada ó en virtud de abusos cometidos por el arrendatario, ó por no pagar en dos años el arrendamiento (i).

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5. ° Por sentencia pronunciada ó porque el dueño no cumpla las leyes y condiciones del contrato (i), ó porque pruebe que le es indispensable el uso de la cosa arrendada (2) en los términos que antes se ha espuesto.

6. ° Por separarse las partes por mutuo consentimiento de la obligación; cosa no peculiar á este contrato, sino general á todos los consensúales, como se espondrá mas adelante.

7. ° Por la venta de la cosa cuando el dueño no estipula con el comprador la continuación del arrendamiento (3); lo cual no impide que en este caso el arrendatario pueda obtener la debida indemnización por la acción conducli del antiguo dueño que le causó semejante perjuicio.

La locación-conducción de una obra termina por la conclusión de esta y por la muerte del que la tomó á su cargo, porque, como queda dicho, su industria es la causa que hubo para elegirlo. La locaciónconducción de servicios concluye por la muerte del que debia prestarlos.

El contrato de arrendamiento entre nosotros (4), si bien está fundado en los mismos principios del derecho romano, presenta algunas diferencias interesantes que debo esponer en este lugar.

Aunque el derecho español reconoce el principio de que el sucesor singular en la cosa arrendada, por ejemplo, el comprador no está obligado á pasar por el arrendamiento que hizo el vendedor, esceptúa dos casos: el primero se conforma con el derecho romano (5), á saber, cuando la venta se contrae con la condición de que siga el arrendamiento ; y el segundo, cuando se celebró el arrendamiento para toda la vida (6).

El que da en arrendamiento la cosa está obligado i manifestar los vicios ó defectos que tenga, y si no lo hace, incurre en diferente responsabilidad según los casos. El que dió en alquiler toneles ó vasijas que por estar rotos ó mal acondicionados fueron causa de que se derramaran ó viciaran los líquidos á que estaban desli

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nados, queda obligado á resarcir los daños y perjuicios que resultaren aun en el caso de que ignorase el vicio ó defecto de lo que había dado en alquiler, porque, como dice la ley, todos deben saber si es bueno ú malo lo que dan en arrendamiento. Lo mismo se observa cuando uno diere á otro en arrendamiento montes ó prados para pastos, si la calidad de las yerbas fuese tal que matase ó empeorase á los ganados: pero si el dueño ignorase esta circunstancia no estará obligado á pagar los daños y menoscabos, aunque á su vez tampoco podra exigir la renta del arrendamiento (i).

Al arrendatario no es lícito subarrendar ni traspasar en todo ni en parte la finca rústica sin aprobación del dueño, pero sí vender ó ceder con las condiciones que le parezca una parte úe los pastos y frutos, á no estipularse otra cosa en el contrato (2). Tampoco pueden hacerse subarriendos de fincas rústicas en la capital de la monarquía sin consentimiento de sus dueños ó administradores (3).

En otro lugar queda espuesto que nuestras leyes respecto á la prestación de culpas se atemperan á la antigua doctrina de los intérpretes, en virtud de la que cuando la utilidad es de ambos contrayentes debe prestarse la leve , según la clasificación que hacen de culpa lata, leve y levísima. Consiguiente á esta doctrina disponen que en el arrendamiento se preste la culpa leve (i), como que en él la utilidad es tanto del que da como del que recibe la cosa en arrendamiento.

En el caso de que se pierdan íntegramente los frutos por caso fortuito, no dehe pagarse la renta de aquel año; mas si la pérdida consiste solamente en parte de ellos, queda al arrendatario la elección ó de pagar la renta ó de dar el sobraBte de lo que recoja deducidos los gastos (o). Esto no tiene lugar cuando con la cantidad de frutos cogida en un año puede satisfacerse la renta y espensas de los dos, aunque ya se baya remitido la del uno, ni cuando se hubiere pactado que en todo caso se pagara íntegra la renta (G). La ley va mas adelante, estableciendo que si en un año los frutos escedieren del duplo de lo acostumbrado se duplique también la renta, á no ser que el aumento provenga de la industria del arrendatario. Estas últimas disposiciones, sin duda por las dificultades que ocasionarían en la práctica, están del todo desusadas.

(1) Ley 14, tit. VIH, Part. V.

(2) Articula 7 del decreto de las Cortes de 8 de junio de 1813, restablecido por Roal decreto de 6 de setiembre de 1836.

(3) Regla 4, ley 8, til. X, lib. X de la Nov. Rec. (*) l-oy 7. tit. VIH, Part. V.

15) b ) 22 del mismo Ululo y Partida.

(G) Ley 23 del mismo titulo y Partida.

El arrendamiento de predios rústicos hecho por tiempo determinado concluye al finalizar su término sin necesidad de mutuo desahucio, y sin que pueda el arrendatario alegar posesión contra la voluntad del dueño; pero si aquel permaneciere tres ó mas dias en la finca con aquiescencia de este después de concluido el término del arrendamiento, se entenderá renovado el contrato por otro año y con las mismas condiciones (f). Los arrendamientos de predios rústicos que se hacen sin determinar el tiempo del desahucio subsisten á voluntad de las partes; pero cualquiera de ellas que quiera su finalización debe avisar á la otra un año antes, y el arrendatario no podrá alegar derecho alguno de posesión después de desahuciado por el dueño (2). En los arrendamientos de predios urbanos, concluido el tiempo fijado en el contrato, concluye también el arrendamiento sin necesidad de mútuo desahucio. Mas si no se hubiese fijado tiempo ni pactado desahucio , ó cumplido el tiempo fijado, continuase de hecho el arrendamiento por consentimiento tácito de las partes, el dueño si quiere desahuciar al inquilino y el inquilino si quiere dejar la casa, deben darse el correspondiente aviso con la anticipación que se hallase adoptada por el uso general del pueblo , y si no lo hubiese, con la de cuarenta dias (3).

En el arrendamiento de obra que se celebra con un arquitecto ú otro perito para la construcción de un edificio, se halla establecido que para que se repute bien hecha la obra debe subsistir sin falsear quince años después de concluida, que si falsease no siendo por caso fortuito, ha de ser reedificada á costa del que la hizo ó de sus herederos, y que los que se encargan de hacerla no puedan alegar lesión ó engaño, puesto que por la pericia que tienen de su oficio es de suponer que no ignoran el valor de las obras que ajustan (4).

Réstame hablar de la enfitéusis, acerca de cuyo contrato establece espresamente nuestro derecho que no pueda constituirse sino por escritura (5). Previenen también las leyes españolas que si el enfitéuta deja pasar dos ó tres años consecutivos sin pagar el canon, después de trascurridos diez dias que se le conceden para reparar su falta, puede el dueño por su propia autoridad apoderarse de la cosa echando al enfitéuta (G); regla que la práctica no ha admitido en los casos en que haya oposición por parte de este, á- fin de evitar los funestos inconvenientes que se seguirían de dejar á los particulares admi

(1) Articulo 5 del decreto do las Cortes de 8 de junio de 1813.

(2) Articulo 6 del mismo decreto.

(3) Articulo 2 do la ley de 9 de abril de 18(2.

(4) Ley 21, til. XXXII, Part. III; y ley 16, til. VIII, Part. V.

(5) Ley 3, tit. XIV, Part. I; y loy 28, tit. VIH, Part. V.

(6) Ley 28, til. VIH, Part. V.

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