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pensión ó canon determinado, como lo es en la compra-venta el que haya un precio cierto, y en la locación-conducción una merced fija y determinada. El pago de esta pensión ó cánon es el primer deber del enfitéuta, á quien no es-lícito declinarlo por razón de la esterilidad ni de los casos fortuitos que total ó parcialmente hayan destruido las cosechas. Mientras paga á su debido tiempo las pensiones, no puede ser espelido de la heredad, pero dejando de hacerlo por tres años, pierde, si el dueño quiere, su derecho, á no ser que haya algún pacto que lo impida (1): en el caso de que el dueño sea la iglesia, el término de tres años queda reducido á. dos (2). Mas cuando el dueño, después de haber dejado pasar el tiempo de que acabo de hablar, recibiere el cánon sin hacer protesta, se entiende que ha renunciado al derecho que habia adquirido de espeler al enfitéuta (3). Este debe también satisfacer todas las cargas é impuestos que pesan sobre la heredad (4).

Vendiderit, aut donaverit.—No solamente tiene el enfitéuta el derecho de percibir los frutos de la cosa, sino también el de hacer en ella las variaciones que le parezca, con tal que no la deterioren (5), el de ceder entre vivos su derecho á un tercero y disponer por causa de muerte, como se infiere del texto que comento, el de darlo en prenda y constituirlo en hipoteca , y el de imponer sobre la cosa una servidumbre aun sin consentimiento del dueño (6). Cuando la enagenacion que quiera hacer el enfitéuta fuere venta, deberá hacerlo saber al señor, no para que dé su consentimiento, sino para que use, si quiere, del derecho que tiene de ser preferido á todo, comprador estraño, ofreciendo igual precio dentro de los dos meses desde que se le hace la denuncia; pero si trascurrido este término no contesta, queda el enfitéuta en la facultad de proceder á la venta, con la limitación de hacerla en persona capaz de administrar y cultivar la heredad (7)u El dueño no tiene este derecho de tanteo cuando el enfitéuta permuta ó dona á otro la heredad dada en enfitcusis, si bien debe este hacérsela saber á aquel para que conozca al nuevo enfitéuta y perciba de él el laudemio, qué es la quincuagésima parte del precio del fundo, ó lo que es lo mismo, el dos por ciento que debe satisfacérsele, por todo nuevo adquirente en reconocimiento del dominio. Esta prestación del laudemio no es estensiva á los herederos del enfitéuta (8).

(1) Ley 2, tU. LXVI, hb. IVdelCód.

(2) |.í, c«p.3,'hov. 7.'

(3) Ley 7, tit. III, lib. XVIII del Dife.

(i) Ley 2, tit.LXVI, lib.IVdel Cód. • .

(5) Cap. 8,HOv. 120.

(G) §. inicial, ley I, tit. IV, lib. VII; y g. 2, ley 16, til. VII, lib. XIII del Dig.

(7) Ley 3, til. LXVI, lib. IV del Cód.

(8) La misma ley 3.

A quibusdam locatio, á quibusdam venditio cxislimabatur.—Los que sostenían que el contrato de enfítéusis era locación-conducción, se fundaban en que solamente se trataba de ceder el aprovechamiento de una heredad por una renta anual; los que por el contrario decian que era venta, apoyaban su teoría en que se constituía un derecho real en la cosa sujeta á enfítéusis. Según dice Cayo (1), la opinión general de su tiempo lo consideraba como locación-conducción.

Lex Zenoniana lata est. — El Emperador Zenon erigió en contrato particular la enfítéusis, y colocándola entre los consensúales le dió acciones personales propias á favor de cada una de las partes desde el momento mismo en que se celebraba, sin necesidad de la indicción, que era la que constituía el derecho real ó en la cosa, de donde nacía la acción real. Las acciones á favor del dueño y del enfitéuta son ambas directas y se llaman enfiteulicarias; el enfitéuta, en virtud de la suya, puede reclamar que se le entregue la cosa dada en enfítéusis, y el dueño á su vez tiene el derecho de reclamar las pensiones y el cumplimiento de todas las circunstancias, ó naturales al contrato ó convenidas al celebrarlo. Como el contrato que las producía era bilateral, es claro que debia ser interpretada la buena fe con la latitud propia de esta clase de contratos.

Emphyteuseos.—Esta palabra es derivada de otra griega cuya significación es plantar, poner en cultivo.

Propriam statuit naturam. — A pesar de haber separado el Emperador Zenon el contrato enfitéutico de la compra-venta y de la locación-conducción , continúa dándosele lugar inmediato á ellas por los puntos de contacto que tiene con una y otra. Los contrayentes ya no son comprador y vendedor, ó locator, conductor, sino que tienen el nombro de enfitéuta, emphyteula, emphiteuticarius (2).

Totius rei interitus.—Como el canon que se paga en la enfítéusis es solamente por reconociniento del dominio, no guarda proporción con los frutos ó utilidades que pueda percibir el enfitéuta, lo que es tanto mas justo , cuanto que las mejoras de la heredad se jleben á sus capitales, á sus afanes y trabajo. Consecuencia de esto es, que en el caso de que solamente perezca parte de la heredad, quede constituida en ella la pensión y la obligación de satisfacerla el enfitéuta. Ademas la enfítéusis se concluye por la muerte del enfitéuta sin dejar herederos, por la prescripción , por la renuncia, por llegar el término fijado cuando está constituida por tiempo , y en fin,

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cuando no se paga la pensión por dos ó tres años, en los términos que antes he manifestado.

De la superficie.

Semejante al derecho enfitéutico es el de superficie, derecho en la cosa que mereció particular protección de los pretores (1), respecto del que creo oportuno hacer algunas indicaciones en este lugar. Por superficie, superficies, se entiende todo lo que sobresaliendo del suelo de un predio, forma una sola parte con él: así, se llaman superficie en el derecho romano las casas y los árboles (2). Queda espuesto en otro lugar que el dueño del terreno lo es de lo que en él se planta ó edifica, porque lo accesorio sigue á lo principal; mas puede suceder que el dueño de un terreno ceda á otra persona el derecho de superficie, en cuyo caso el superficiario adquiere sobre ella casi todos los derechos que competirían al dueño á no haber hecho la concesión, sin que por esto sea dueño, pareciéndose mas su carácter al de un usufructuario (3). El derecho de superficie tiene puntos de semejanza con las servidumbres, y otros que le separan de ellas: se diferencia de las servidumbres personales en que es trasmisible á los herederos, y de las prediales, en que puede constituirse á favor de una persona.

No hay una especie particular de convención para establecer el derecho de superficie, sino que sirven al efecto los contratos ordinarios y las últimas voluntades: de aquí dimana que pueda concederse ya gratuitamente, ya á título oneroso; en este último caso puede exigirse ó un precio por una sola vez, ó una pensión periódica, á que se da el nombre de pensio ó solarium (4), pensión que no es tan esencial en la superficie como en la enfitéusis, de la que también se diferencia la superficie en que no hay que pagar laudemio.

Ademas de poder gozar el superficiario de la superficie y de trasmitirla á sus herederos, le es lícito disponer de ella en cualquiera forma, tanto entre vivos como por causa de muerte (5), hipotecarla por el tiempo que dure su derecho (6), é imponer sobre ella servidumbres (7). Asi como tiene el aprovechamiento, está también obligado á satisfacer las cargas é imposiciones que gravan sobre la su

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perficie, porque es regla generalmente recibida que las cargas corresponden á aquel ú quien pertenecen las utilidades (i).

Itéra quaeritur , si cum aurifíce | Hay igualmente cuestión acerca 4 Titius convenerit, ut is ex auró suó ] de si cuando Ticio conviene con

certi pondoris certaeque formse annulos ei íaceret, et acceperit, ver

un platero en que este le haga con oro suyo anillos de cierto peso y de

bi gratiá áureos decem, utrüm em- cierta forma, recibiendo, por ejemptio et venditio contrahi videatur, \ pío, diez áureos, hay compra-venta

an locatio et conductio? Cassius ait material quidém emptionem et venditionem contrahi, opera; autem locationem et conductionen. Sed placuit, tautum emptionem el venditionem contrahi. Quod si suum aurum Titius dederit, mercede pro operá constitutá, dubium non cst, quin locatio et conductio sit.

ó locación-conducción. Casio dice que hay compra-venta de la materia y locación-conducción del trabajo; pero se ha decidido que solamente haya compra-venta. Mas si Ticio diere su oro fijando una merced por el trabajo, no hay duda que es locación-conducción.

ORIGENES. .

Tomado de Cayo. (§. 147, Com. III de sus Inst.)
Comentarlo.

Materia emptionem et vendifionem, operas locationem et conductionem.—La razón que tenia el jurisconsulto Casio para considerar que el contrato en que uno convenia con un artífice en que hiciera con sus propios materiales una obra, tuviese el doble carácter de compra-venta y do locación-conducción, era porque por una parte la materia se enagenaba perpétuamente, y por otra habia prestación de servicios por una merced determinada.

Placuit, tantúm emptionem et venditioncm contrahi. — Cayo, de quien Justiniano tomó este texto, como se prueba al ver la coincidencia de las palabras del original y de la imitación, dice (2) que esta era la opinión de la mayor parte de los jurisconsultos de. su época , plerisque placuit. Y con razón: conviniéndose, como no pudo monos, en que es mucho mas fácil y espedito considerar solo la existencia de un contrato que la de dos diferentes, sin duda debió prevalecer la compra-venta. En efecto, si uno conviniese con el artífice en que le diera por cierto precio una alhaja ya fabricada, no cabe duda en que babria un contrato de compra-venta: por razón de analogía, pues, parece que lo mismo debe decirse cuando no es

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tuviera aun fabricada la alhaja, puesto que en ambos casos se toma en consideración no solo la materia, sino también el trabajo del artífice.

5 Conductor o muía secundüm le— gem conductionis faceré debet, et, si quid in lege praetermissum fuerit, id ex bonó et cequó debet prmstare.

El que toma en arrendamiento 5 debe conformarse en todo á las cláusulas del contrato, y ajustarse á las reglas de la equidad en todo lo que se haya omitido.

ORIGENES.

Tomado de Cayo. (f. 3, ley 28, tit. II, lib. XIX del Dig.)
Comentarlo.

Conductor. — Trata en este lugar Justiniano de las obligaciones de una de las partes contratantes: debo yo hacerlo aquí de las de ambas, supliendo el silencio del Emperador. En el arrendamiento de cosas el dueño se obliga á entregar al arrendatario la cosa para el uso y aprovechamiento convenido, á dejársela usar y asegurársela por todo el tiempo del arriendo (1), á conservársela por el mismo, de modo que el que la tomó pueda hacer de ella el uso convenido (2), á pagar, no habiendo pacto en contrario, las cargas que gravitan sobre la finca, y á abonar al arrendatario las impensas necesarias que en ella hiciere (3). En las fincas urbanas, antes de concluir el tiempo designado en el contrato, puede el dueño hacer salir de ellas al arrendatario si tiene y prueba la necesidad de habitar la casa por sí mismo ó por los suyos, del mismo modo que cuando hay que hacer reparos' urgentes ó euando el arrendatario usa mal de la finca (4). El arrendatario está por su parte obligado, .ademas de pagar la pensión diaria en los términos y plazos convenidos, á restituir la cosa concluido.que sea el arriendo, como se infiere del texto, no pudiéndola dejar antes que concluya el término (S), á no ser que las circunstancias le impidan aprovecharse tranquilamemte de la cosa (6). Guando el arrendatario perdiere por caso fortuito una parte considerable de los frutos antes de percibirlos, puede exigir una rebaja proporcional en la renta, si no se hubiere estipulado otra cosa, derecho que no le corresponde por las pérdidas posteriores á la percepción (7). A no haber pacto en contrario, el arrendatario tiene

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