mientos de los bienes inmuebles, ó rústicos ó urbanos, las de pensio ó reditus: ahora debo añadir que á veces tambien se usa de la voz pretium para designar la merced. Locatori locati actio, conductori verò conducti. El contrato de arrendamiento, como bilateral, produce desde luego obligaciones directas a favor de ambos contrayentes: estas son las acciones locati y conducti. La primera es la que compete al locador y á sus herederos contra el conductor y sus herederos, para que cumpla las obligaciones que se impuso por el contrato: la accion conducti es la que tiene el conductor y sus herederos contra el locador y los suyos, para el cumplimiento de las obligaciones que por su parte este contrajo. Et quæ suprà diximus, si alieno; arbitrio pretium permissum fuerit, eadem et de locatione et conductione dicta esse intelligamus, si alieno arbitrio merces permissa fuerit. Quá de causâ si fulloni pollienda curandave, aut sarcinatori sarcienda vestimenta quis dederit, nulla statim mercede constitutá, sed posteà tantum daturus, quantum inter eos convenerit, non propriè locatio et conductio contrahi intelligitur, sed eo nomine præscriptis verbis actio datur. Lo que hemos dicho anteriormen- 4 te al hablar de la venta para el caso en que el precio se dejase á arbitrio de un tercero, debe entenderse tambien respecto á la merced del arrendamiento. Por esto si uno da á otro vestidos para que los limpie y cuide de ellos, ó á un sastre para que los arregle, sin establecer inmediatamente una merced determinada, pero con la intencion de dar tanto cuanto se conviniere despues entre ellos, no se entiende contraida la locacion-conduccion; mas por aquel concepto se da la accion præscriptis verbis. ORIGENES. Conforme con Cayo. (§. 143, Com. III de sus Inst.; y ley 22, tit. I, libro XIX del Dig.) Comentarlo. Si alieno arbitrio merces permissa fuerit.-Siendo aplicables, segun dice este texto, las mismas reglas en el arrendamiento cuando se ha dejado la cosa á arbitrio de un tercero, que en la compra-venta cuando se ha hecho lo mismo con el precio, se deberá seguir la doctrina antes espuesta (1) respecto á este último contrato, y así habrá obligacion, si el tercero fija el precio, y por el contrario, no la habrá si no lo fija. Quá de causâ.—Estas palabras tomadas de Cayo (2) son del todo (4) §. 4, tit. XIII, de este Libro. (2) §. 143, Com. III de sus Inst. 2 incoherentes en este lugar: en Cayo guardan armonía con lo que antecede y con lo que subsigue, lo que no sucede aquí. Nulla statim mercede constituta. El arrendamiento no puede existir sin merced, porque este es uno de sus requisitos esenciales. Así es, que si uno concede á otro el uso gratuito de alguna cosa, hay comodato, y si no es una cosa la que se da, sino un hecho el que gratuitamente se presta, entonces habrá mandato. Mas si no se hace gratuitamente, sino en virtud de una merced en que despues se ha de convenir, realmente hay un contrato innominado que puede espresarse con la fórmula hago para que des, facio ut des. Præscriptis verbis actio.- Papiniano (1), Celso (2) y Juliano (3) dicen que siempre que para designar acciones faltan nombres vulgares y usados hay que acudir á las llamadas præscriptis verbis ó in factum; denominaciones que ya se encuentran separadas, ya reunidas para significar la misma idea. De esta accion no peculiar á las obligaciones de que aquí se trata, sino comun á otras varias, ya he hecho anteriormente alguna indicacion al hablar de los contratos innominados. Prætereà, sicut vulgò quærebatur, an permutatis rebus emptio et venditio contrahitur: ità quæri solebat de locatione et conductione, si fortè rem aliquam tibi utendam sive fruendam quis dederit, et invicem à te aliam utendam sive fruendam acceperit. Et placuit, non esse locationem et conductionem, sed proprium genus esse contractus (a). Veluti, si cum unum quis bovem haberet, et vicinus ejus unum, placuerit inter eos, ut per denos dies invicèm boves commodarent, ut opus facerent, et apud alterum bos periit: neque locati vel conducti, neque commodati competit actio, quia non fuit gratuitum commodatum, verùm præscriptis verbis agendum est (b). (1) §. inicial, ley 1, tit. V, lib. XIX del Dig. (2) Ley 2 del mismo título y libro. Ademas de esto, asi como antes 2 se cuestionaba sobre si podia contraerse la compra-venta por la permuta de las cosas, asi tambien se suscitaba la cuestion acerca de si habia locacion-conduccion en el caso de que alguno te diera una cosa para que la usaras ó percibieras sus frutos, y recibiere á su vez de tí otra cosa para usarla ó aprovecharse de sus frutos. Decidióse que en este caso no hubiera locacion-conduccion, sino un género particular de contrato (a). Por ejemplo, si teniendo dos vecinos cada uno un buey, se ponen de acuerdo para prestarse recíprocamente el suyo respectivo por diez dias para hacer una labor, y el buey del uno pereciere en poder del otro, no habrá ni las acciones locati, conducti, ni la accion commodati, porque no fue gratuito el comodato, sino que deberá entablarse la præscriptis verbis (b). (3) Ley 3 del mismo título y libro. 3 ORIGENES. (a) Conforme con Cayo. (§. 144, Com. III de sus Inst.) Comentario. Rem aliquam utendam sive fruendam quis dederit. - Una de las semejanzas que tiene la compra-venta con la locacion-conduccion, segun queda espuesto antes (1), es que así como en el primer contrato debe precisamente el precio consistir en dinero, así tambien ha de consistir en dinero la merced en el segundo. Sed proprium genus contractus.—En el caso á que el texto se refiere, hay un verdadero contrato innominado do ut facias, contrato que bajo ciertos aspectos se asemeja á la locacion-conduccion y al comodato, pero que se diferencia de ellos tanto en el modo de constituirse, como en sus efectos. Neque locati vel conducti, neque commodati competit actio.— No siendo el contrato de que habla el texto ni locacion-conduccion ni comodato, no puede producir las acciones que nacen de estas clases de obligaciones. No es locacion-conduccion, porque no hay arrendatario, conductor, el cual segun queda espuesto, ha de pagar en dinero el uso, el aprovechamiento ó el servicio que recibe. No hay comodato, porque este supone una prestacion gratuita, lo que no sucede en el presente caso por parte de ninguno de los contrayentes. Adeò autem familiaritatem aliquam inter se habere videntur emptio et venditio, item locatio et conductio, ut in quibusdam causis quæri soleat, utrùm emptio et venditio contrahatur, an locatio et conductio. Ut eccè de prædiis, quæ perpetuò quibusdam fruenda traduntur, id est ut, quamdiù pensio sive reditus pro his domino præstetur, neque ipsi conductori, neque hæredi ejus, cuive conductor hæresve ejus id prædium vendiderit, aut donaverit, aut dotis nomine dederit, aliôve quô modô alienaverit, auferre liceat (a). Sed talis contractus, quia inter veteres dubitabatur, et à quibusdam locatio, à quibusdam ven (1) En el comentario al §. inicial de este titulo. Томо п. La compra-venta tiene tal afini- 3 dad con la locacion-conduccion, que en algunas ocasiones es cuestionable á cuál de las dos pertenezca un contrato. Asi sucede con las heredades que se dan para que alguno las disfrute perpétuamente, esto es, de tal suerte, que mientras se pague por ellas la pension ó rédito al dueño, no pueda este quitárselas ni al arrendatario, ni a su hercdero, ni á quien el arrendatario ó su heredero. las hayan vendido, donado, dado en dote, enagenado de cualquier otra manera (a). Mas como entre los antiguos habia dudas acerca de este contrato, considerándolo unos locacion y otros venta, el Emperador 39 ditio existimabatur, lex Zenoniana lata est, quæ emphyteuseos contractui propriam statuit naturam, neque ad locationem, neque ad venditionem inclinantem, sed suis pactionibus fulciendam, et, si quidèm aliquid pactum fuerit, hoc ità obtinere, ac si naturalis esset contractus, sin autem nihil de periculo rei fuerit pactum, tunc, si quidèm totius rei interitus accesserit, ad dominum super hoc redundare periculum, sin particularis, ad emphyteuticarium hujusmodi damnum venire (b). Quo jure utimur. Zenon formó una constitucion por la que dió naturaleza propria al contrato de enfitéusis de manera que no se confundiese con el de locacion ni con el de venta, sino que tuviera valor por sus propias convenciones. Si ha intervenido algun pacto, se observará como si fuera de la naturaleza del contrato; mas si nada se, hubiere convenido respecto al peligro de la cosa, cuando esta pereciere totalmente, el peligro pertenecerá al dueño; pero cuando la pérdida solo fuere parcial, recaerá sobre el enfitéuta (b). Este es el derecho que hemos adoptado. ORIGENES. (a) Tomado de Cayo. (§. 145, Com. III de sus Inst.) (b) La constitucion del Emperador Zenon á que aqui se alude es la ley 1, título LXVI, lib. IV del Cód.) Comentario. Ut eccè.-El contrato de enfitéusis, de que en este párrafo se habla, debe su origen á los arrendamientos que el Estado ó un municipio hacia perpétuamente de los terrenos públicos por una renta llamada vectigal. El jurisconsulto Cayo, en un párrafo de sus Instituciones (1), que sirvió indudablemente para la redaccion de la primera parte del que es objeto de este comentario, puesto que sus palabras en gran parte son idénticas, habla únicamente de los terrenos que los romanos llamaban ager vectigalis de los municipios; sin que todavía aparezca el nombre de enfiteusis que se introdujo durante el bajo imperio. Este contrato se halla íntimamente ligado con la historia de Roma y con sus vicisitudes respecto á la division de las propiedades públicas, ager publicus; pero viniendo á las causas inmediatas de él, puede decirse que poseyendo el Estado y los municipios grandes territorios y no pudiendo cultivarlos, eligieron, como mejor medio de sacar de ellos utilidad, darlos en un arrendamiento largo para obtener un producto anual y fijo. Mas como nadie entrara fácilmente en esta clase de negocios con las condiciones ordinarias de los arrendamientos, puesto que se requerian grandes trabajos y anticipaciones para roturar las tierras y ponerlas en estado de cultivo, de aquí (1) §. 145, Com. III. dimanó que se tratara de dar otras garantías y ventajas mas positivas que las de un simple arrendamiento, á los que se encargaban de desmontar y cultivar tales terrenos por esto se les concedieron mayores derechos, pero reservando siempre el carácter de dueños á los que antes lo eran. Este arrendamiento perpétuo se estendió desde el Estado y los municipios á los templos (1): despues de Constantino se aplicó tambien á los terrenos de particulares, y por último, de los terrenos, que fueron su primer objeto, á los edificios (2). Mas aunque comunmente este contrato, que despues se llamó enfiteusis, se constituia para siempre, por lo que se llamaba al derecho enfiteuticario, derecho perpétuo, jus perpetuarium (3), y á los enfitéutas arrendatarios perpetuos, conductores perpetuarii (4), ó simplemente perpetuarii (5), alguna vez se constituia tambien para tiempo determinado (6), si bien este no debia ser corto. Traduntur.- Bajo dos distintos aspectos puede considerarse la enfiteusis; ó bajo el concepto de un contrato y por consiguiente de un derecho a la cosa, esto es, como la facultad que tiene aquel á quien se cede una heredad en enfitéusis, de pedir que se la entreguen para que así quede constituido el derecho enfitéutico; ó bajo el concepto de un derecho en la cosa, á saber, como el derecho enfitéutico ya constituido, el cual, segun queda espuesto en otro lugar (7) y aparece tambien en este, es una desmembracion de la propiedad, y pertenece por lo tanto á la clase de derechos en la cosa. El derecho á la cosa se adquiere tan luego como los contrayentes estan conformes respecto á la heredad, pension y demas circunstancias del contrato: el derecho en la cosa por la tradicion que de la heredad se hace al enfitéuta. Comun es entre los intérpretes decir que el enfitéuta tiene el dominio útil de la cosa, quedándose el cedente con el directo: sin negar que el enfitéuta goza en gran parte de los derechos de dueño, tengo esta doctrina por inexacta, no encontrándola apoyada en los textos romanos. Lo que debió dar lugar á establecer esta teoría fue el que las leyes conceden al enfitéuta una accion real útil, en virtud de la que reivindica la cosa con el mismo efecto que si fuera dueño. Quamdiù pensio præstetur.-En el contrato de enfitéusis es requisito tan esencial el convenir acerca de la prestacion periódica de una (1) Rúbrica del tit. LXX, lib. XI del Cód. (2) §. 26, ley 15, tit. II, lib. XXXIX del Dig. ; y §. 2, cap. 3, nov. 7. (3) Ley 1, tit. XXXIV, lib. I del Cód. (4) Ley 3, tit. LXXI, lib XI del Cód. (5) Ley del mismo titulo y libro. (6) Ley 3, tit III, lib. VI del Cód. (7) Comentario al §. 44, tit. I, lib. I de estas Inst. : |