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mientos do los bienes inmuebles, ó rústicos ó urbanos, las de pernio ó reditus: abora debo añadir que á veces también se usa de la vozpretium para designar la merced.

Locatori locati actio, conductori vero conducti. — El contrato de arrendamiento, como bilateral, produce desde luego obligaciones directas á favor de ambos contrayentes: estas son las acciones locati y conducti. La primera es la que compete al locador y á sus herederos contra el conductor y sus herederos, para que cumpla las obligaciones que se impuso por el contrato: la acción conducti es la que tiene el conductor y sus herederos contra el locador y los suyos, para el cumplimiento de las obligaciones que por su parte este contrajo.

4 Et qua? supríi diximus , si alieno arbitrio pretium permissum fuerit, eadem et de locatione et conductione dicta esse intelligamus, si alieno arbitrio merces permissa fuerit. Quá de causá si fuiloni pollienda curandave, aut sarcinatori sarcienda vestimenta quis dederit, nullá statim mercede constituid, sed postea tanlum daturus, quantum Ínter eos convenerit, non proprié locatio et conductio contrahi intelligitur, sed có nomine prwscriptis verbis actio datur.

Lo que hemos dicho anteriormen- 4 te al hablar de la venta para el caso en que el precio se dejase á arbitrio de un tercero, debe entenderse también respecto á la merced del arrendamiento. Por esto si uno da á otro vestidos para que los limpie y cuide de ellos, ó á un sastre para que los arregle, sin establecer inmediatamente una merced determinada, pero con la intención de dar tanto cuanto se conviniere después entre ellos, no se entiende contraída la locación-conducción; mas por aquel concepto se da la acción praiscriptis verbis.

ORIGENES.

Conforme con-Cayo. (§. 143, Com. III de sus Inst.; y ley 22, tit. I, libro XIX del Dig.)

Comentarlo.

Si alieno arbitrio merces permüsa fuerit. — Siendo aplicables, según dice este texto , las mismas reglas en el arrendamiento cuando se ha dejado la cosa á arbitrio de un tercero, que en la compra-venta cuando se ha hecho lo mismo con el precio , se deberá seguir la doctrina antes espuesta (1) respecto á este último contrato, y así habrá obligación, si el tercero tija el precio, y por el contrario, no la habrá si no lo fija.

Quá de causá.—Estas palabras tomadas de Cayo (2) son del todo

(1) §. t, til. XUI, do este Libro.

(2) J. 143, Com. III de sus Inst.

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incoherentes en csíe lugar: en Cayo guardan armonía con lo que antecede y con lo que subsigue, lo que no sucede aquí.

Nulld statlm tnercede constituid. — El arrendamiento no puedo existir sin merced, porque este es uno de sus requisitos esenciales. Así es, que si uno concede á otro el uso gratuito de alguna cosa, hay comodato, y si no es una cosa la que se da, sino un hecho el que gratuitamente se presta , entonces habrá mandato. Mas si no se hace gratuitamente, sino en virtud de una merced en que después se ha de convenir, realmente hay un contrato innominado que puede espresarse con la fórmula hago para que des, fació ut des.

Proescriptis verbis actio.— Papiniano (1), Celso (2) y Juliano (3) dicen que siempre que para designar acciones faltan nombres vulgares y usados hay que acudir á las llamadas prwscriptis verbis ó in factum; denominaciones que ya se encuentran separadas, ya reunidas para significar la misma idea. De esta acción no peculiar á las obligaciones de que aquí se trata , sino común á otras varias , ya he hecho anteriormente alguna indicación al hablar de los contratos innominados.

Ademas de esto,asi como antes S se cuestionaba sobre si podia contraerse la compra-venta por la per

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ORIGENES.

(a) Conforme con Cayo. (§. 144, Com. III de sus Inst.)

(*) Copiado do Ulpiano. (§. 3, ley 17, til. V, lib. XIX del Dig.)

Comentarlo.

Retn aliquam utendam sive fruendam quis dederit.— Una de las semejanzas que tiene la compra-venta con la locación-conducción, 'según queda espuesto antes (1), es que así como en el primer contrato debe precisamente el precio consistir en dinero, así también ha de consistir en dinero la merced en el segundo.

Sedproprium genus contractus.—En el caso á que el texto se refiere, hay un verdadero contrato innominado do ut facías, contrato que bajo ciertos aspectos se asemeja á la locación-conducción y al comodato, pero que se diferencia de ellos tanto en el modo de constituirse, como en sus efectos.

Ñeque locati vel conducti, ñeque commodati competit actio.— No siendo el contrato de que habla el texto ni locacron-conduccion ni comodato, no puede producir las acciones que nacen de estas clases de obligaciones. No «s locación-conducción, porque no hay arrendatario, conductor, el cual según queda espuesto, ha de pagaren dinero el uso, el aprovechamiento ó el servicio'que recibe. No hay comodato, porque este supone una prestación gratuita, lo que no sucede en el presente caso por parte de ninguno de los contrayentes.

3 Adeó autem familiaritatem aliquam inter se habere videntur emptio et venditio, itém loratio et conducho , ut in quibusdam causis qua;ri soleat, utrúra emptio et venditio contrahatur, an locatio et conductio. Ut eccé de pradiis, quae perpetuó quibusdam fruenda traduntur, id est ut, qwmdiii pensio sive reditus pro his domino pnestetur, ñeque ipsi conductori, ñeque hrcrodi cjus, cuive conductor haeresve ejus id pradium vendiderit, aut donave, aut dotis nomine dederit, alióve quó modó alienaverit, auferre liceat (o). Sed talis contractus, quia inter veteres dubitabatur, et « quibusdam localio, á quibusdam ven

La, compra-venta tiene tal afini- 3 dad con la locación-conducción, que en algunas ocasiones es cuestionable A cuál de las dos pertenezca un contrato. Asi sucede con las heredades que se dan para que alguno las disfrute perpétuamente, esto es, de tal suerte, que mientras se pague por ellas la pensión ó rédito al dueño, no pueda este quitárselas ni al arrendatario, ni á su heredero, ni á quien el arrendatario ó su heredero, las hayan vendido , donado , dado en dote,i'i enagenado de cualquier otra manera (rt). Mas como entre los antiguos había dudas acerca de este contrato, considerándolo unos locación y otros venta, el Emperador

(1) En el comentario al §. inicial Je oslo titulo.

Tomo 11.

ditt'o existimabatur, lex Zenoniana lata cst, quse emphyl cúseos contractui propriam statuü nalnram, ñeque ad locationem, neqne ad venditionem inciinantem, sed suis pactionibus fulciendam, et, si quidém aliquid pactum fuerit, hoc itá obtinere, ac si naturalis esset contractus, sin antem nibil de perículó rei fnerit pactum . tune, si quidém tolius rei interitus aceesserit, ad dominum super hoc redundare periculum, sin particnlaris, ad emphy-* teuticarium hujusmodi damnum venire (b). Quo jure utimur.

Zenon formó una constitución por la que dió naturaleza propría al contrato de enfitéusis de manera que no se confundiese con el de locación ni con el de venta, sino que tuviera valor por sus propias convenciones. Si ha intervenido algún pacto, se observará como si fuera de la naturaleza del contrato: mas sí nadase, hubiere convenido respecto' al peligro de la cosa, cuando esta pereciere totalmente, el peligro pertenece^ ni al dueño; pero cuando la pérdida solo fuere parcial, recaerá sobre el enütéuta (b). Este es el derecho que hemos adoptado.

ORIGENES.

(a) Tomado de Cayo. ({. Ii3, Com. 111 de sos Inst.)

(6) La constitución del Emperador Zenon á que aquí se alude es la ley i , titulo LXYI, lib. IT del Cód.)

Comentarlo.

Ut eccé.—El contrato de enfitéusis, de que en esle párrafo se habla, debe su origen á los arrendamientos que el Estado ó un municipio hacia perpetuamente de los terrenos públicos por una renta llamada vectigal. El jurisconsulto Cayo, en un párrafo de sus Instituciones (1), que sirvió indudablemente para la redacción de la primera parte del que es objeto de este comentario, puesto que sus palabras en gran parte son idénticas, habla únicamente délos terrenos que los romanos llamaban ager vectigalis de los municipios; sin que' todavía aparezca el nombre de enfitéusis que se introdujo durante el bajo imperio. Este contrato se halla íntimamente ligado con la historia de Roma y con sus vicisitudes respecto á la división de las propiedades públicas, ager puhlicus; pero viniendo á las causas inmediatas de él, puede decirse que poseyendo el Estado y los municipios grandes territorios y no pudiendo cultivarlos, eligieron , como mejor medio de sacar de ellos utilidad, darlos en un arrendamiento largo para obtener un producto anual y fijo. Mas como nadie entrara fácilmente en esta clase de negocios con las condiciones ordinarias de los arrendamientos , puesto que se requerían grandes trabajos y anticipaciones para roturar las tierras y ponerlas en estádo de cultivo, de aquí

(I) 5. (43, Com. III.

dimanó que se tratara de dar otras garantías, y ventajas mas positivas que las de un simple arrendamiento, a los que se encargaban de desmontar y cultivar tales terrenos: por esto se les concedieron mayores derechos, pero reservando siempre el-carácter de dueños á los que antes lo eran. Este arrendamiento perpetuo se estendió desde el Estado y los municipios á los templos (i): después de Constantino se aplicó también á los terrenos de particulares, y por último , de los terrenos, que fueron su primer, objeto, á los edificios (2). Mas aunque comunmente este contrato, que después se llamó enfitéusis , se constituía para siempre, por lo que se llamaba al derecho cnfiteuticario, derecho perpetuo, jus perpetmi-ium (3), y á los enfitéutas arrendatarios perpetuos, conductores perpetuara (4), ó simplemente perpetuara (5), alguna vez se constituia también para tiempo determinado (6) , si bien este no debia ser corto.

Traduntur. — Bajo dos distintos aspectos puede considerarse la enfitéusis; ó bajo el concepto de un contrato y por consiguiente de un derecho d la cosa, esto es, como la facultad que tiene aquel á quien se cede una heredad en enfitéusis, de pedir que se la entreguen para que así quede constituido el derecho enfitéutico ; ó bajo el concepto de un derecho en la cosa, á saber, como el derecho enfitéutico ya constituido, el cual, según queda espuesto en otro lugar (7) y aparece también en este, es una desmembración de la propiedad, y pertenece por lo tanto á la clase de derechos en la cosa. El derecho á la cosa se adquiere tan luego como los contrayentes están conformes respecto á la .heredad, pensión y demás circunstancias del contrato: el derecho en la cosa por la tradición que de la heredad se hace al enfitéuta. Común es entre los intérpretes decir qüe el enfitéuta tiene el dominio útil de la' cosa , quedándose el cedente con el directo: sin negar que el enfitéuta goza en gran parte de los derechos de dueño, tengo esta doctrina por inexacta-, no encontrándola apoyada en los textos romanos. Lo que debió dar lugar á establecer esta teoría fue el que las leyes conceden al enfitéuta una acción real útil, en virtud de la que reivindica la cosa con el mismo efecto que si fuera dueño.

Quamdiú pensio prcestetur.—En el contrato de enfitéusis es requisito tan esencial el convenir acerca de la prestación periódica de una

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