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fuerint partibus absoluta. Donéc enim aliquid ex his deest et poenitentiaj locus est, et potest emptor vel venditor sine poená recedere ab emptionc. Ita tamen impuné recedere cis concedimus, nisi jam arrarum 'nomine aliquid fuerit datum: hoc etenim subsecutó, sive in scriptis, sive sine scriptis venditio cclebrata est, is, qui recusat adimplere contractum, si quidém emptor est, perdü quod dedil, si varó venditor, duplum restituere compellitur, licét nihil super arris expressum est.

y la adhesión definitiva de los interesados. Mientras falta alguna de estas circunstancias hay lugar á la retractación, y el comprador 6 venr dedor pueden separarse de la com^ pra. Sin embargo, solo les concedemos separarse impunemente de ella si no se ha dado nada como arras, porque si se han entregado estas, ó bien se haya celebrado la venta con escritura ó sin escritura, el que rehusa cumplir el contrato, si es el comprador, pierde lo que dió, y si es el vendedor, está obligado á dar el duplo, aunque nada se haya dicho respecto de las arras.

ORIGENES.

Refiérese en este texto Justiniano á ana constitución suya. (Ley 17, tit. XXI, lib. IV del Cód.)

Comenta rio.

Nihil á nobis in hujusmodi venditionibus innovatum est.—Deben entenderse estas palabras como refiriéndose únicamente al efecto del consentimiento respecto de los contratos de compra y venta que se hacen sin escritura, porque relativamente á las arras, en este mismo texto se ve que introdujo Justiniano una importante innovación.

Non alitér perfectam esss emptionem et venditionem.-—Justiniano cambió en este punto el derecho antiguo, estableciendo que cuando las partes conviniesen en que la venta se hiciera por escrito, sú consentimiento no se estimase dado definitivamente, y que por lo tanto la venta no se reputara perfecta mientras no se hallara la escritura redactada y firmada: hasta entonces realmente no habia venta sino solo deseo, intención, y si se quiere consentimiento para contraerla; mas este consentimiento no pasaba de los límites de un pacto nudo, y de consiguiente no era obligatorio.

Emptor perdit quod dedit, venditor duplum restituere compellitur.—Sin desconocer la fuerza de los argumentos que aduce Vinnio, siguiendo á otros intérpretes, para demostrar que Justiniano, á pesar de lo que aquí dice, quiso conservar el derecho antiguo, y que el que habia dado las arras podia ser competido al cumplimiento del contrato, me parece que su opinión no es la mas probable. Justiniano estableció espresamente que tanto en la venta no escrita, respecto á la que únicamente podria en su caso caber alguna duda, como en la escrita, sive in scriptis, sive sine scriptis venditio celebrata est, las arras dieran

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lugar á que los contrayentes pudieran retractarse del contrato, perdiéndolas el comprador, y pagando el doble el vendedor: asi cambiaron las arras completamente de naturaleza, y en lugar de ser una prueba de haberse celebrado definitivamente el contrato, como lo eran en tiempo de Cayo , cuyas palabras copió literalmente Justiniano en el texto que precede, se convirtieron en un medio de facilitar una retractación que antes era imposible.

* Pretium autem constituí oportet: nam nulla emptio sine pretió esse potest. Sed et certum pretium esse dcbel. Alioquin, si itíi inter aliquos convenerit, ut, quanti Titius rem sestimaverit, tanti sit empta: inter veteres satis abundéque hoc dubi~tabatur, sive constat venditio, sive non (a). Sed nostra decisio itá hoc constituit, ut, quotiéns sic composita sit venditio, Quanti Ille .sstiMaverit, sub hac cohditione staret contractus, ut, si quidém ipse, qui nominatus est, pretium definierit, omnímodo secundüm ejus cestimationem et pretium persolvatur, et res tradatur, et venditio ad effectum perducatur, emptore quidém ex emptó actione, venditore autem ex 'venditó agente. Sin autem ille, qui nominatus est, vel noluerit vel non potuerit pretium definiré, tune pro nihiló esse venditionem, quasi nulló pretió statutó. Quod jus cum in venditionibus nobis placuit, non est absurdum et in locationibus et conductionibus trahere (b).

Debe constituirse un precio en el contrato de compra-venta, porque este no puede existir sin él. El precio debe ser cierto; pero si las partes convinieren en que la cosa so venda por el precio en que Ticio la estimare, había una duda muy debatida entre los antiguos acerca de si habia ó no venta (o). Mas nosotros en una constitución hemos decidido que siempre que la venta esté concebida en estos términos: Al PreCio Que Aquel Estimare , el contrato valga; y por lo tanto, que si la persona señalada fija el precio, se pa-^ gue este con arreglo á la estimación que haga, se entregue la cosa y se lleve á efecto la venta, teniendo el comprador la acción de compra y el vendedor la de venta. Mas si la persona señalada no quisiere ó no pudiere señalar el precio, la venta seri nula del mismo modo que si no se hubiera constituido precio. Habiendo establecido este derecho respecto de las ventas, para ser lógicos lo hacemos estensivo á las locaciones-conducciones (6). .

ORIGENES.

(o) Conforme con Cayo. (§. 140, Com. III de sus Inst.)

(6) La constitución á que se alude es la ley 13, tit. XXXVIII, lib. IV del Crtd.

Comentarlo.

Pretium constituí oportet. — Siendo, como queda dicho, el precio un requisito esencial del contrato de compra-venta, no puede sin él nacer la obligación (1). Por lo tanto si se quisiera simular una do

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nación llamándola venta, este contrato realmente no existiría (i): lo mismo acaece en el caso de que se lije por precio una cantidad del todo despreciable (2), porque en verdad solo seria una donación simulada. Mas habrá contrato de compra-venta cuando haya precio, aunque sea muy bajo con relación al valor de la cosa, á no ser entre marido y mujer, porque entonces se cree que han querido eludir las leyes que prohiben entre ellos las donaciones (3).

Certum pretium esse debet.—El precio debe ser cierto, esto es, fijado por la voluntad de los contrayentes ó bien de una manera absoluta, ó bien con relación á una Cantidad determinada : asi, no solamente valdrá la venta en que se fije el precio, por ejemplo, en diez áureos, sino también aquella en que el comprador ofrezca dar al vendedor el mismo precio que á este le costó la cosa, ó la cantidad que lleva en el bolsillo, quanti tu eum emisti, quantum pretii in ared habeo (4). Por la misma razón será válida la venta de mercancías que tienen un precio impuesto por la autoridad pública ó corriente en el mercado, cuando se esprese que se pagarán según valgan en el dia en que se celebre el contrato, ó en el que se satisfaga el precio. La razón es porque aunque en el momento de celebrarse el contrata no conozcan el precio los contrayentes, sin embargo, es en si cierto y definido.

Inter veteres dubitabatur.—Cayo manifiesta esta divergencia entre los antiguos jurisconsultos (5). Labeon, á quien siguió Casio, sostenía que no había venta cuando el precio quedaba abandonado á una tercera persona: Ofilio y Próculo eran de contrario dictámen. La opinión de estos últimos fue adoptada, según se infiere de un fragmento de Marciano que está en el Digesto (6), por los Emperadores Sevoro y Antonino, y el texto que precede demuestra que á ella se adhirió el Emperador Justiniano de un modo mas esplicito y terminante.

Quanti Ule astimaverit.—Aunque puede dejarse el precio al arbitrio de un tercero, no así al de uno de los contrayentes (7), porque .entonces la obligación quedaría en un todo á disposición del comprador ó del vendedor, lo que desnaturalizaría el contrato (8). Mas de todos modos este seria nulo si la persona elegida para señalar el precio no quisiese designarlo ó no pudiese, como sucedería si hubic

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re muerto ó enloquecido cuando se hizo la venta ó antes de fijar el precio. Debo advertir aquí que cuando el texto dice: quanti Ule wstimaverit, la palabra Ule se refiere á una persona determinada espresainente, porque si el precio se dejase á arbitrio ageno de un modo general, no seria válida la venta (2).

Omnímodo secundüm ejus wstimationem.— Estas palabras al parecer escluyen las pretensiones que pueda haber para invalidar el contrato, fundándose en la valuación inequitativa que hiciera la persona á quien se designó para que fijara el precio. Los intérpretes ¿ sin embargo, convienen generalmente en que si son grandes los perjuicios que se originan por la desproporción entre el precio y la cosa, debe reformarse la decisión del elegido á arbitrio de buen varón, esto es, interponiendo el juez su oficio de equidad. Aunque no se puede negar que esta opinión consulla á los principios de justicia y que es-^ tá en armonía con otras disposiciones del derecho t debe confesarse que no se conforma con lo decidido respecto de la venta, y especialmente con las palabras de este texto: omnímodo secundüm ejus wstimationem et pretium persolvatur, et res tradalur, et venditio ad effectum perducatur, emptore quidém ex emptó actione, venditort! autem ex venditó agente. Mas si la lesión fuera mayor que la mitad del justo precio, entonces habrá lugar á la rescisión, del mismo modo que en las deinas ventas, como se manifestará oportunamente.

Et res tradatur^—En estas palabras se halla, á mi modo de entender, resuelta negativamente la duda que algunos han querido suscitar acerca de si el vendedor que puede entregar la cosa se liberta ofreciendo al comprador la indemnización. Esta decisión se funda en razones poderosas; tales son la desigualdad que resultaría de que el comprador estuviera necesariamente obligado á pagar el precio, y no asi del mismo modo el vendedor á entregar la cosa} la injusticia de que no hubiera que darse precisamente la cosa á aquel á cuyo cargo pertenecía el peligro; y por último el absurdo que resultaría de que un hecho del vendedor en fraude del contrato que había celebrado, se convirtiese contra el comprador complicándolo en la difícil prueba do acreditar los perjuicios que le ocasionaba la rescisión de la venta.

Emptore ex emptó actione, venditore ex venditó agente. — La compra-venta , como todos los contratos bilaterales perfectos, produce inmediatamente que se perfecciona, dos acciones directas para que cada uno de los contrayentes pueda á su vez reclamar el cumplimiento del contrato. La acción que tiene el comprador se llama empti

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ó ex emptó, y la que compete al vendedor, venditi ó exvenditó, á las cuales dedica un título especial el Digesto (1) y otro el Código (2). Debe advertirse, sin embargo, que no fueron siempre muy rigurosos los jurisconsultos en la nomenclatura de estas dos acciones, sino que alguna , aunque rara , vez , aplicaron á la que propiamente se llama empti la denominación de venditi, y viceversa, de lo que ofrece aun vestigios el Digesto en un fragmento de Ulpiano (3) y en otro de Paulo (4).

Entiéndese por acción empti la que compete al comprador y á su heredero contra el vendedor y su heredero , pagado el precio , para que le entreguen la cosa vendida con sus accesiones y frutos si pueden entregársela, y si no pueden , que le satisfagan los daños y perjuicios que le ocasionan. Como algunas veces se presentará la cuestión acer-ea de si se deben algunas Cosas considerar como accesiones de otra vendida, y por lo tanto si están comprendidas en la acción ex emptót las leyes ban tratado de dar algunas decisiones que pueden servir de pauta para la resolución de casos análogos. Asi es que si se ha vendido una Casa, no solo se entienden comprendidas en el contrato las cosas que forman parte del edificio ó están unidas accesoriamente á él* como )ds cañerías que conducen el agua, las alcantarillas por donde se eátrae la sobrante aunque estén fuera y aun lejos del edificio, y los huertos y patios destinados al uso de la casa" ó que sirven para su entrada (5), sino también las cosas que están destinadas perpetuamente al edificio, como las llaves (6), é igualmente las que se han quitado de él para volverlas á poner, y las tejas; pero no lo que t no hallándose antes en el edificio , estaba preparado para fabricar en él (7), ni lo que, hallándose dentro, no está destinado para su uso perpétuo i sino solo para el presente (8). Respecto á las tinajas ó vasijas para vino, aceito ú otros líquidos, que están unidas á los edificios, hay dos leyes en el Digesto que parecen contradictorias (9). No lo son realmente, porque la que dice hallarse comprendidas en la venta de los edificios se refiere á los graneros, y la que decide lo contrario habla simplemente de heredades ó casas de campo, y parece mas natural el que se reputen vendidas con el edificio destinado á guardar frutos las Vasijas que son necesarias al efecto, que el que se

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